Een woning erven: wat moet u regelen?

Wat komt er kijken bij het erven van een woning?

Wanneer een dierbare overlijdt en er een woning tot de nalatenschap behoort, moet u als erfgenaam in korte tijd veel zaken regelen. Van de verklaring van erfrecht tot de hypotheek, van de inschrijving bij het Kadaster tot de erfbelasting. Dat kan overweldigend voelen, zeker in een periode van rouw. In dit artikel leest u stap voor stap wat er nodig is, zodat u weet waar u aan toe bent.

Wie erft de woning?

Wie de woning erft, hangt af van de gezinssituatie en of er een testament is. Was de overledene getrouwd of had hij of zij een geregistreerd partnerschap, en zijn er kinderen? Dan geldt meestal de wettelijke verdeling. De langstlevende partner krijgt alle bezittingen, waaronder de woning. De kinderen krijgen een vordering in geld, die pas opeisbaar is wanneer de langstlevende overlijdt. De partner mag dus in de woning blijven wonen.

Is er een testament, dan kan daarin iets anders zijn bepaald. Het testament kan bijvoorbeeld vastleggen dat een specifiek persoon de woning krijgt, via een zogenoemd legaat. Zijn er meerdere erfgenamen zonder testament en zonder wettelijke verdeling, dan erven zij de woning gezamenlijk. Zij moeten dan samen beslissen wat er met de woning gebeurt.

Waarom heeft u een verklaring van erfrecht nodig?

Voordat u als erfgenaam iets kunt regelen rond de woning, heeft u een verklaring van erfrecht nodig. Dit is een officieel document van de notaris waarin staat wie de erfgenamen zijn en wie bevoegd is om de nalatenschap af te handelen. Zonder verklaring van erfrecht kunt u de woning niet op uw naam laten zetten, niet verkopen en ook de hypotheek niet wijzigen.

De verklaring van erfrecht is daarnaast nodig om bankrekeningen te deblokkeren en om zaken te regelen met verzekeraars. Het is daarmee een van de eerste documenten die u nodig heeft na het overlijden. Via ErfrechtAkte kunt u de verklaring van erfrecht volledig digitaal online aanvragen. U vult de gegevens in, alle erfgenamen identificeren zich via iDIN (met hun eigen bankrekening) en de notaris stelt de verklaring op. Een bezoek aan het notariskantoor is niet nodig.

De woning inschrijven bij het Kadaster

Na het overlijden staat de woning formeel nog op naam van de overledene. Om dat te veranderen, moet de verklaring van erfrecht worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Pas na deze inschrijving staat de woning officieel op naam van de erfgenamen.

De inschrijving bij het Kadaster is op zichzelf gratis, maar de notaris brengt kosten in rekening voor het opstellen en indienen van de verklaring. Zolang de verklaring niet is ingeschreven, kan dat tot problemen leiden. U kunt de woning niet verkopen, geen hypotheek afsluiten en alle correspondentie en aanslagen blijven op naam van de overledene staan. Bij een digitale aanvraag via ErfrechtAkte kunt u de kadaster-inschrijving direct meenemen voor een vaste toeslag van 75 euro, zodat u het in een keer regelt.

Wat gebeurt er met de hypotheek?

Als er een hypotheek op de woning rust, vervalt die niet bij overlijden. De hypotheekschuld wordt onderdeel van de nalatenschap en de erfgenamen zijn verantwoordelijk voor de maandelijkse lasten. Het is daarom belangrijk om zo snel mogelijk contact op te nemen met de hypotheekverstrekker.

Controleer of er een overlijdensrisicoverzekering is afgesloten. Zo'n verzekering lost bij overlijden (een deel van) de hypotheek af. Dat kan de financiele druk aanzienlijk verlichten. De hypotheekverstrekker zal willen weten of de woning wordt aangehouden of verkocht, en of de erfgenamen de lasten kunnen dragen.

Neemt de langstlevende partner de woning over op grond van de wettelijke verdeling? Dan beoordeelt de bank of de partner de hypotheek alleen kan dragen. Mogelijk moet de hypotheek worden overgezet op naam van de partner alleen.

Erfbelasting over een geerfde woning

Over een woning die u erft, betaalt u erfbelasting. De woning wordt daarbij gewaardeerd op de WOZ-waarde: de waarde die de gemeente jaarlijks vaststelt. De erfbelasting wordt berekend over de totale waarde van uw erfdeel, inclusief de woning.

Het tarief hangt af van uw relatie met de overledene. Partners en kinderen betalen een tarief van 10 tot 20 procent, afhankelijk van de hoogte van het bedrag. Overige erfgenamen betalen een hoger tarief van 30 tot 40 procent. Partners hebben een ruime vrijstelling, waardoor er in veel gevallen weinig of geen erfbelasting verschuldigd is.

Het kan voorkomen dat u wel erfbelasting moet betalen, maar niet genoeg geld in handen heeft omdat uw erfdeel vooral uit een woning bestaat. In dat geval kunt u bij de Belastingdienst een betalingsregeling aanvragen.

Wat als meerdere erfgenamen de woning erven?

Wanneer meerdere erfgenamen de woning gezamenlijk erven, vormen zij samen een zogenoemde onverdeelde gemeenschap. Geen van de erfgenamen kan dan alleen over de woning beschikken. U moet samen beslissen wat er met de woning gebeurt. Er zijn drie mogelijkheden:

• Een van de erfgenamen neemt de woning over en koopt de anderen uit.
• De woning wordt verkocht en de opbrengst wordt verdeeld.
• De erfgenamen houden de woning gezamenlijk aan, bijvoorbeeld voor verhuur.

Het is raadzaam om hierover zo snel mogelijk in gesprek te gaan. Zolang de woning onverdeeld blijft, lopen de kosten door: hypotheeklasten, gemeentelijke heffingen, verzekeringen en onderhoud. Als u er onderling niet uitkomt, kan een notaris of mediator bemiddelen.

Mag de langstlevende partner in de woning blijven wonen?

Bij de wettelijke verdeling krijgt de langstlevende partner de woning en mag deze er blijven wonen. Maar ook als de wettelijke verdeling niet van toepassing is, biedt de wet bescherming. Op grond van het Burgerlijk Wetboek heeft de langstlevende partner het recht om gedurende zes maanden na het overlijden in de woning te blijven wonen en de inboedel te gebruiken.

In een testament kunnen aanvullende regelingen staan, zoals een recht van vruchtgebruik. Dat geeft de partner het recht om in de woning te blijven wonen, ook als de eigendom bij de kinderen ligt. Woonde u samen zonder huwelijk of geregistreerd partnerschap? Dan heeft u in principe geen wettelijk erfrecht en is een testament of samenlevingscontract met verblijvingsbeding extra belangrijk.

Overweeg beneficiaire aanvaarding bij een hypotheekschuld

Het is verstandig om goed na te gaan of de hypotheekschuld niet hoger is dan de waarde van de woning. Als de woning "onder water" staat, loopt u het risico dat u met een schuld achterblijft wanneer u de erfenis zuiver aanvaardt. In dat geval is beneficiaire aanvaarding een verstandige keuze: u aanvaardt de erfenis onder het voorbehoud dat u niet meer schulden betaalt dan er bezittingen zijn.

Checklist: deze stappen zet u bij het erven van een woning

1. Laat een verklaring van erfrecht opstellen door een notaris.
2. Schrijf de verklaring van erfrecht in bij het Kadaster, zodat de woning op naam van de erfgenamen komt.
3. Neem contact op met de hypotheekverstrekker en controleer of er een overlijdensrisicoverzekering is.
4. Beslis samen met eventuele mede-erfgenamen wat er met de woning gebeurt: aanhouden, verkopen of overnemen.
5. Doe tijdig aangifte erfbelasting bij de Belastingdienst.

Dit artikel bevat algemene informatie over het erven van een woning in Nederland. Elke situatie is anders. Raadpleeg een notaris voor advies dat is toegespitst op uw persoonlijke omstandigheden.