Als iemand overlijdt die een woning of ander onroerend goed bezit, blijft dat vastgoed in de registers van het Kadaster op naam van de overledene staan. Dat verandert pas wanneer de verklaring van erfrecht wordt ingeschreven. Zonder die inschrijving kunt u als erfgenaam de woning niet verkopen, er geen hypotheek op vestigen en geen andere handelingen verrichten waarvoor een eigendomsregistratie nodig is. In dit artikel leest u wanneer inschrijving nodig is, hoe het werkt en wat het kost.

Waarom is inschrijving bij het Kadaster nodig?

Het Kadaster houdt bij wie eigenaar is van onroerend goed in Nederland. Wanneer iemand overlijdt, wordt de eigendom niet automatisch bijgewerkt. De overledene blijft als rechthebbende vermeld totdat de erfgenamen actie ondernemen. Door de verklaring van erfrecht in te schrijven bij het Kadaster, wordt officieel vastgelegd dat het onroerend goed is overgegaan op de erfgenamen.

Die inschrijving is meer dan een formaliteit. Zolang de woning nog op naam van de overledene staat, kunnen de erfgenamen het pand niet overdragen aan een koper. Ook het vestigen van een nieuwe hypotheek of het wijzigen van een bestaande hypotheek is pas mogelijk nadat de inschrijving heeft plaatsgevonden. Daarnaast zorgt de inschrijving ervoor dat de WOZ-beschikking en andere overheidscorrespondentie naar de juiste persoon worden gestuurd.

Wanneer moet de verklaring van erfrecht worden ingeschreven?

Inschrijving bij het Kadaster is nodig wanneer de overledene eigenaar of mede-eigenaar was van onroerend goed. Het gaat daarbij niet alleen om een woning, maar ook om grond, een garage, een ligplaats of een recht van erfpacht of opstal. In de praktijk komt inschrijving vooral aan de orde in de volgende situaties:

De erfgenamen willen de woning aanhouden en op hun naam laten zetten
De langstlevende partner krijgt de woning op grond van de wettelijke verdeling
De erfgenamen willen de woning verkopen
Er moet een nieuwe hypotheek worden gevestigd of een bestaande hypotheek worden aangepast
De nalatenschap wordt verdeeld en de woning wordt toebedeeld aan een van de erfgenamen

Had de overledene geen onroerend goed, dan speelt de inschrijving bij het Kadaster geen rol bij de afwikkeling van de nalatenschap.

Hoe verloopt de inschrijving?

De inschrijving verloopt altijd via de notaris. U kunt dit niet zelf regelen. De notaris die de verklaring van erfrecht heeft opgesteld, biedt een afschrift digitaal aan bij het Kadaster. Als erfgenaam hoeft u hier doorgaans geen aparte actie voor te ondernemen: de notaris regelt de inschrijving voor u.

Na de inschrijving wordt het onroerend goed in de kadastrale registers op naam gezet van de erfgenamen. Zijn er meerdere erfgenamen, dan worden zij gezamenlijk als eigenaar geregistreerd, ieder voor het deel dat bij het erfdeel hoort. Bij de wettelijke verdeling, waarbij de langstlevende partner alle bezittingen verkrijgt, wordt de woning op naam van de langstlevende gezet.

Lees meer over de wettelijke verdeling ›

Wat kost de inschrijving bij het Kadaster?

De inschrijving van een verklaring van erfrecht bij het Kadaster is op dit moment kosteloos. Het Kadaster brengt hiervoor geen kosten in rekening. De notaris kan wel kosten berekenen voor het verzorgen van de inschrijving, omdat er notarieel werk aan verbonden is. Die notariskosten verschillen per kantoor, dus het is verstandig om hier vooraf naar te vragen.

Bij een digitale aanvraag via ErfrechtAkte kunt u de kadaster-inschrijving direct meenemen voor een vast bedrag van 75 euro. De notaris die de verklaring van erfrecht opstelt, verzorgt dan ook de inschrijving bij het Kadaster, zodat u dit niet apart hoeft te regelen.

Zijn de kosten aftrekbaar van de erfbelasting?

Dit is een veelgestelde vraag, en het antwoord is genuanceerd. De kosten die de notaris in rekening brengt voor de verklaring van erfrecht en de inschrijving bij het Kadaster zijn niet aftrekbaar bij de aangifte erfbelasting. De Belastingdienst staat alleen de directe uitvaartkosten toe als aftrekbare schuld van de nalatenschap. Notariskosten voor de afwikkeling van de erfenis vallen daar niet onder.

Dat betekent niet dat deze kosten er niet toe doen. De kosten van de verklaring van erfrecht en de kadaster-inschrijving worden wel verrekend tussen de erfgenamen als onderdeel van de afwikkeling. Zij verlagen alleen niet het bedrag waarover u erfbelasting betaalt.

Lees meer over de aftrekbaarheid van kosten bij erfbelasting ›

Eerst inschrijven, dan pas verkopen

Wanneer de erfgenamen besluiten om de geerfde woning te verkopen, moet de verklaring van erfrecht eerst bij het Kadaster zijn ingeschreven. Zonder die inschrijving kan de levering aan de koper niet plaatsvinden. De notaris die de verkoop begeleidt, controleert of de erfgenamen als eigenaar staan geregistreerd voordat de overdracht wordt ingepland. Het is daarom verstandig om de inschrijving zo snel mogelijk na het opstellen van de verklaring van erfrecht te laten doen, ook als u nog niet zeker weet of de woning wordt verkocht of aangehouden.

Lees meer over wat u moet regelen als u een woning erft ›

Wat als er sprake is van de wettelijke verdeling?

Bij de wettelijke verdeling krijgt de langstlevende partner de volledige nalatenschap, inclusief de woning. De kinderen krijgen een vordering in geld op de langstlevende, ter grootte van hun erfdeel. In dat geval wordt de woning bij het Kadaster op naam van de langstlevende partner gezet. De geldvorderingen van de kinderen worden niet bij het Kadaster ingeschreven, omdat het geen rechten op het onroerend goed zijn.

Is er een termijn voor de inschrijving?

Er is geen wettelijke termijn waarbinnen de verklaring van erfrecht bij het Kadaster moet worden ingeschreven. In de praktijk is het echter verstandig om dit zo snel mogelijk te doen. Zolang de woning op naam van de overledene staat, kan dat voor praktische problemen zorgen. Denk aan correspondentie die naar de verkeerde persoon gaat, onduidelijkheid bij de gemeente over de WOZ-waarde, of vertraging als u de woning later toch wilt verkopen. Hoe eerder u de inschrijving regelt, hoe minder u er later tegenaan loopt.

Verklaring van erfrecht aanvragen en direct het Kadaster regelen

Wanneer u een verklaring van erfrecht nodig heeft en de overledene onroerend goed bezat, is het handig om de kadaster-inschrijving meteen mee te nemen. Via ErfrechtAkte kunt u het hele traject online aanvragen. U geeft bij de aanvraag aan dat er onroerend goed in de nalatenschap zit, en de notaris zorgt ervoor dat de verklaring van erfrecht wordt ingeschreven bij het Kadaster. Zo weet u zeker dat alles in een keer goed geregeld is.

De eigendomsregistratie van onroerend goed is geregeld in de Kadasterwet en in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel bevat algemene informatie en is geen vervanging voor persoonlijk advies. Raadpleeg bij vragen over uw specifieke situatie altijd een notaris.