Huis verkopen uit een nalatenschap: hoe werkt dat?

Na het overlijden van een dierbare staat de woning nog op naam van de overledene. Dat verandert niet vanzelf. Als u samen met andere erfgenamen besluit om het huis te verkopen, zijn er een aantal stappen die u moet doorlopen voordat de verkoop kan plaatsvinden. In dit artikel leest u wat er komt kijken bij het verkopen van een woning uit een nalatenschap.

Wie beslist over de verkoop?

Alle erfgenamen zijn samen eigenaar van de woning. Dat betekent dat iedereen moet instemmen met de verkoop. U kunt niet in uw eentje besluiten om het huis te verkopen als er meerdere erfgenamen zijn. Is er een executeur benoemd in het testament? Dan kan die mogelijk de verkoop regelen, maar dat hangt af van de bevoegdheden die in het testament zijn vastgelegd. Niet elke executeur mag zelfstandig onroerend goed verkopen.

Is er geen executeur, dan moeten alle erfgenamen de koopovereenkomst en de leveringsakte bij de notaris ondertekenen. Dat vraagt om goede onderlinge afstemming, zeker als er meerdere erfgenamen zijn die op verschillende plaatsen wonen.

Eerst de verklaring van erfrecht regelen

Voordat u de woning kunt verkopen, heeft u een verklaring van erfrecht nodig. Dit is een notariele akte waarin staat wie de erfgenamen zijn en wie bevoegd is om de nalatenschap af te handelen. Zonder dit document kan de overdracht bij de notaris niet plaatsvinden. Ook het Kadaster en de kopende partij vragen er vrijwel altijd om.

De verklaring van erfrecht moet vervolgens worden ingeschreven bij het Kadaster. Pas na die inschrijving staan de erfgenamen officieel geregistreerd als eigenaar en kan de woning worden overgedragen aan een koper. Bij een online aanvraag via ErfrechtAkte kunt u de kadaster-inschrijving (€75,-) direct meenemen in uw aanvraag, zodat u dat niet apart hoeft te regelen.

De stappen om de woning te verkopen

Het verkopen van een geerfde woning lijkt op een gewone woningverkoop, maar er komen een paar extra stappen bij kijken.

1. Erfenis aanvaarden

Voordat u iets met de woning kunt doen, moet u de erfenis aanvaarden. U kunt de erfenis zuiver aanvaarden, beneficiair aanvaarden (waarbij schulden alleen uit de nalatenschap worden betaald) of verwerpen. Het is verstandig om eerst het saldo van de nalatenschap goed in kaart te brengen. Denk hierbij ook aan een eventuele hypotheekschuld die nog op de woning rust. Volgens de Rijksoverheid is het belangrijk om zo snel mogelijk de hypotheekverstrekker te informeren over het overlijden.

2. Verklaring van erfrecht laten opstellen

De notaris stelt de verklaring van erfrecht op en schrijft deze in bij het Kadaster. Hiermee worden de erfgenamen als eigenaar geregistreerd. Dit is een voorwaarde om de woning te kunnen overdragen aan een koper.

3. De woning laten taxeren

Laat de woning taxeren door een erkend taxateur. De getaxeerde waarde is niet alleen belangrijk voor het bepalen van een realistische vraagprijs, maar ook voor de aangifte erfbelasting. Let op: de WOZ-waarde kan afwijken van de werkelijke marktwaarde. Volgens Notaris.nl is het aan te raden om samen met de andere erfgenamen af te spreken hoe u de waarde wilt laten bepalen.

4. Makelaar inschakelen

Schakel een makelaar in, bij voorkeur iemand met ervaring in de verkoop van woningen uit nalatenschappen. De makelaar houdt alle erfgenamen op de hoogte van het verkoopproces. Alle erfgenamen (of de executeur namens hen) ondertekenen uiteindelijk de koopovereenkomst.

5. Levering bij de notaris

Bij de overdracht ondertekenen koper en verkopers de leveringsakte bij de notaris. De notaris zorgt ervoor dat de eigendomsoverdracht wordt ingeschreven bij het Kadaster. Daarmee is de verkoop definitief.

Wat als erfgenamen het niet eens zijn?

Het komt voor dat niet alle erfgenamen de woning willen verkopen. Misschien wil iemand er zelf gaan wonen, of vindt een ander het te vroeg. Toch kan de situatie niet eindeloos blijven bestaan. Elke erfgenaam heeft recht op zijn of haar deel van de nalatenschap.

Als u er onderling niet uitkomt, kunt u een mediator inschakelen. Helpt dat niet, dan kunt u als erfgenaam bij de rechter een verzoek indienen om de verdeling af te dwingen. De rechter kan bepalen dat de woning verkocht moet worden zodat de opbrengst verdeeld kan worden. Dit is een ingrijpende stap, maar soms de enige manier om uit een impasse te komen.

Erfbelasting over de woning

Over een geerfde woning betaalt u erfbelasting. De waarde wordt berekend op basis van de WOZ-waarde, verminderd met een eventuele hypotheekschuld. U mag kiezen welke WOZ-waarde u opgeeft: die van het jaar van overlijden of die van het jaar erna. Het loont om te kijken welke van de twee lager is.

De erfbelasting staat los van de verkoop. Ook als u de woning verkoopt, betaalt u erfbelasting over de WOZ-waarde op het moment van overlijden, niet over de verkoopprijs. Gaat u de woning zelf bewonen in plaats van verkopen, dan valt deze voor de inkomstenbelasting in box 1. Blijft de woning leeg of verhuurt u deze, dan geldt box 3.

Hypotheek op de woning

Als er nog een hypotheek op de woning rust, is het belangrijk om snel contact op te nemen met de hypotheekverstrekker. Informeer hen over het overlijden en vraag na of er een overlijdensrisicoverzekering is afgesloten die (een deel van) de hypotheek aflost. Zolang de woning niet is verkocht, lopen de hypotheeklasten door. Het is goed om hierover met de andere erfgenamen afspraken te maken: wie betaalt de maandlasten in de tussentijd?

Praktische tips

Een goede voorbereiding scheelt veel tijd en voorkomt onnodige vertragingen. Zorg dat de verklaring van erfrecht en de kadaster-inschrijving in orde zijn voordat u de woning in de verkoop zet. Maak onderling duidelijke afspraken over de vraagprijs, de keuze van de makelaar en de verdeling van de opbrengst. En vergeet niet om de vaste lasten van de woning (energie, verzekering, gemeentelijke belastingen) door te laten lopen tot de overdracht.

Het verkopen van een huis uit een nalatenschap kan ingewikkeld aanvoelen, maar met de juiste voorbereiding en begeleiding is het een overzichtelijk proces. Neem de tijd om alles goed te regelen en vraag een notaris om advies als u ergens niet uitkomt.

Dit artikel bevat algemene informatie en is geen vervanging voor persoonlijk juridisch of notarieel advies. Raadpleeg een notaris voor uw specifieke situatie.